Nguồn: Katsuji Nakazawa, “Xi Jinping’s Belt and Road leaves Malaysia with a ‘ghost’ island,” Nikkei Asia, 13/06/2024
Biên dịch: Nguyễn Thị Kim Phụng
Nghiên Cứu Quốc Tế
Dự án Forest City ở Johor vẫn đang trong tình trạng bế tắc khi Bắc Kinh chuẩn bị cho cuộc họp quan trọng.
Tanjung Piai là một mũi đất ở Bán đảo Mã Lai, điểm cực nam của lục địa Á-Âu và cũng là điểm đến của những “thượng đế” giàu có người Trung Quốc.
Chí ít là cho đến khi những người đại lục giàu có này không còn xuất hiện cách đây khoảng sáu năm.
Địa điểm này là một hòn đảo nhân tạo khổng lồ, kết quả của công trình cải tạo đất do Trung Quốc tài trợ, với những căn hộ chung cư sang trọng đang chờ đưa ra thị trường. Một số người ở đại lục thậm chí còn vung tiền mua các ngôi nhà nghỉ dưỡng rộng rãi dành cho gia đình trị giá hơn 2 triệu đô la Mỹ.
Họ chủ yếu trả bằng tiền mặt.
Khi đó, bong bóng bất động sản ở Trung Quốc vẫn đang phình to. Người ta nói rằng những bất động sản họ mua trên hòn đảo nhân tạo ngoài khơi Johor “rẻ như bắp cải” so với những căn hộ cao cấp ở các thành phố lớn của Trung Quốc, nơi chứng kiến giá tăng vọt vào thời điểm đó. Giá nhà ở Bắc Kinh đã tăng gấp đôi chỉ sau vài năm.
Một con đường nối hòn đảo và Johor Bahru, thủ phủ của bang. Có thể nhìn thấy Singapore từ một bãi biển ở trên đảo, nằm ở mũi phía đông của Eo biển Malacca, một tuyến đường biển quan trọng nối liền Trung Đông và Đông Á qua Biển Đông.
Dự án trị giá 100 tỷ USD trên đảo có tên là Forest City. Chủ đầu tư chính là một nhà thầu xây dựng Trung Quốc hiện đang gặp khó khăn, Country Garden, có trụ sở tại Phật Sơn, tỉnh Quảng Đông.
Một cơ sở bán bất động sản với mái vòm khổng lồ là nơi chứa mô hình nhà trưng bày, đồng thời còn có một trung tâm chăm sóc trẻ em cho con cái của khách hàng tiềm năng, một nhà hàng, và một cửa hàng miễn thuế bán rượu và thuốc lá.
Phòng trưng bày Dự án Forest City của Country Garden vắng tanh ở Johor Bahru, Malaysia, ngày 09/05. (Ảnh của Katsuji Nakazawa)
Vào thời kỳ đỉnh cao, cơ sở này đã tuyển dụng tới 100 nhân viên bán hàng để chăm sóc lượng lớn khách hàng Trung Quốc. Một chiến thuật bán hàng phổ biến là nói với những người mua tiềm năng rằng tất cả các bất động sản sẽ sớm được bán hết.
Nhìn lại những ngày huy hoàng đó, một người quen thuộc với sự bùng nổ và thoái trào của thị trường bất động sản trên đảo cho biết, dù thuộc về Malaysia, một quốc gia Hồi giáo, hòn đảo này thực chất là “một thế giới khác, nơi chỉ có tiếng Trung Quốc.”
Hóa ra, các khách hàng Trung Quốc đến thăm đảo đều đang tham gia các chuyến du lịch do Country Garden tổ chức. Họ lưu trú tại một khách sạn trong khuôn viên cơ sở bán hàng và được cung cấp các bữa ăn. Các chuyến du lịch dành cho khách hạng sang từ Trung Quốc còn bao gồm các chuyến đi chơi golf. Nhiều người cảm thấy “họ không thể về nhà cho đến khi chịu mua một căn,” người này nói.
Dù Country Garden đang kinh doanh ở Malaysia, nhưng đối với hầu hết người Malaysia, công ty này cũng giống như một thế giới khác. Người mua nhà chủ yếu là người Trung Quốc đại lục và Hong Kong, với một số ít người gốc Hoa từ Singapore và Malaysia.
Người dân địa phương xem đây là “một lễ hội Trung Quốc do một công ty Trung Quốc tổ chức cho khán giả Trung Quốc.”
Nhưng tại sao ‘lễ hội’ đó lại được tổ chức ở Malaysia?
Câu trả lời có thể được tìm thấy ở đằng sau hậu trường, và nó có liên quan sâu sắc đến nền chính trị Trung Quốc đương đại.
Trước tiên, chúng ta phải nhìn vào lịch sử lâu đời của Forest City. Dự án được khởi xướng bởi Sáng kiến Vành đai và Con đường do Trung Quốc dẫn đầu, một dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khổng lồ nhằm tạo ra “con đường tơ lụa” hiện đại để vận chuyển hàng hóa xuất khẩu của Trung Quốc đến phần lớn các nước còn lại trên thế giới.
Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đã công bố sáng kiến này vào năm 2013.
Tập Cận Bình phát biểu tại Diễn đàn Vành đai và Con đường tại Đại lễ đường Nhân dân ở Bắc Kinh vào ngày 18/10/2023. Ông đang gặp khó khăn vì vấn đề nợ nần của các nhà phát triển bất động sản khổng lồ của đất nước. © Kyodo
Nhận thức này không khác gì so với nhận thức của những người mua nhà Trung Quốc, tin rằng khoản đầu tư của họ không có rủi ro.
Điểm cực nam của lục địa Á-Âu – lục địa lớn nhất hành tinh – có ý nghĩa quan trọng đối với Bắc Kinh và tham vọng của họ trong việc nắm giữ ảnh hưởng ở mọi ngóc ngách của vùng đất rộng lớn này.
Sau sáu năm, việc phát triển Forest City đã bị đình trệ, còn Country Garden rơi vào cảnh nợ nần chồng chất.
Chỉ mới có khoảng 30% dự án xây dựng bốn đảo nhân tạo – sau đó là một đô thị – đã được hoàn thành. Thậm chí một siêu thị lớn, thứ cần thiết cho bất kỳ thành phố lớn nào, cũng không tồn tại.
Những người Trung Quốc giàu có đầu tư vào các khu chung cư cao cấp và các bất động sản khác trên hòn đảo này đã mong đợi giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao, giống như ở quê nhà họ. Chỉ một tỷ lệ nhỏ người mua nhà định cư trên đảo.
Giờ đây, mái vòm khổng lồ đã mất đi sự nhộn nhịp, với rất ít khách hàng tiềm năng ghé qua. Đội ngũ 100 nhân viên bán hàng đã giảm xuống chỉ còn một người đại diện. Trung tâm chăm sóc trẻ em không có trẻ em, và nhà hàng lớn đã đóng cửa.
Một người đàn ông đi qua một trung tâm thương mại vắng vẻ, nơi có một số cửa hàng miễn thuế nhưng chỉ thu hút rất ít khách hàng ở Forest City, Johor Bahru, Malaysia, vào ngày 14/12/2023. © EPA/Jiji
Giá trị của các bất động sản Forest City, bao gồm cả các căn hộ đã qua sử dụng và căn hộ tồn kho “mới” chưa bao giờ được bán, đã giảm mạnh.
Theo các quan chức địa phương, giá trung bình của các căn hộ hai phòng ngủ đã giảm từ 30% đến gần 40% – một khoản lỗ không thể chịu nổi đối với các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, một số người Malaysia, vốn cảm thấy xa lạ với dự án khi nó bắt đầu được xây dựng, giờ đây lại đang thuê các căn hộ trên đảo. Khoản lỗ không thể chịu được đối với chủ sở hữu Trung Quốc đã trở thành giá thuê chấp nhận được đối với người Malaysia. Nhiều người trong số những người thuê nhà này hàng ngày vẫn lái xe qua cầu để đến nơi làm việc ở Singapore.
Hồi tháng 2, một chủ nợ đã nộp đơn xin thanh lý tài sản của công ty Country Garden, vốn đang ngập trong nợ nần, lên Tòa án tối cao Hong Kong . Tòa án đã nhiều lần hoãn các phiên xử và phiên tiếp theo dự kiến diễn ra vào cuối tháng 7.
Công ty bất động sản đang gặp khó khăn này đã bị một tổ chức tài chính quốc tế tuyên bố vỡ nợ vào tháng 10, sau khi không thể thanh toán khoản lãi cho một lô trái phiếu mệnh giá đô la Mỹ. Tuy nhiên, công ty đã xoay sở để trả lãi cho các trái phiếu mệnh giá nhân dân tệ sau khi bị trễ thời hạn ban đầu vào tháng 5.
Người dân địa phương cho biết việc phát triển Forest City cũng bị ảnh hưởng bởi chính trị Malaysia.
Trên thực tế, sau khi Mahathir Mohamad quay trở lại nắm quyền với tư cách thủ tướng Malaysia vài năm trước, dự án này đã bị tạm dừng để nghiên cứu xem liệu nó có mang lại lợi ích cho người Malaysia hay không.
Sau khi những khó khăn tài chính của Country Garden khiến việc phát triển Forest City bị đình trệ, đã xuất hiện một động thái nhằm thu hút một sòng bạc. Người ta hy vọng rằng sự hấp dẫn của cờ bạc sẽ trở thành chất xúc tác giúp hồi sinh dự án đang bị đình trệ.
Quang cảnh Forest City, Malaysia, vào ngày 10/05. Người Malaysia hiện đang thuê những căn hộ chung cư từng có giá vượt quá tầm với của họ khi dự án bắt đầu khởi công xây dựng. (Ảnh của Katsuji Nakazawa)
Bong bóng bất động sản Trung Quốc vỡ tung đã để lại hàng loạt thiệt hại ở rìa phía nam lục địa Á-Âu, nhưng mãi đến gần đây, chính phủ Trung Quốc mới bắt đầu giải quyết cuộc khủng hoảng ngày càng sâu sắc này.
Bắc Kinh gần đây đã công bố các biện pháp mới, bao gồm việc để chính quyền địa phương mua lại căn hộ tồn kho, và hạn chế các địa phương này bán quyền sử dụng đất cho các nhà phát triển.
Country Garden là một công ty tư nhân, và không có khả năng nhận được sự hỗ trợ trực tiếp từ Đảng Cộng sản Trung Quốc hoặc chính phủ nước này, giống với trường hợp của một nhà phát triển tư nhân lớn khác, China Evergrande Group.
Tuy nhiên, khoản nợ khổng lồ của các nhà phát triển bất động sản tư nhân đang khiến chính quyền Trung Quốc gặp khó khăn trong việc yêu cầu những gã khổng lồ này thực hiện thủ tục phá sản. Việc buộc tất cả các nhà phát triển lớn đi theo con đường đó sẽ giáng một đòn tai hại vào nền kinh tế vốn đang gặp khó khăn.
Kết quả là, vấn đề liên tục bị trì hoãn.
Tại thời điểm này, vẫn còn quá sớm để đánh giá tác động của các biện pháp mới mà chính quyền Tập Cận Bình thực hiện nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng bất động sản. Tuy nhiên, một cuộc họp sắp tới của đảng có thể hé lộ một số manh mối.
Đã có thông báo rằng hội nghị trung ương ba của Ban Chấp hành Trung ương khóa 20, vốn bị trì hoãn từ lâu, sẽ được tổ chức vào tháng 7 này. Hội nghị này vốn là nơi đặt ra các chính sách kinh tế trung và dài hạn quan trọng của Trung Quốc.
Hội nghị sắp tới có lẽ sẽ ảnh hưởng đến tương lai của “thị trấn ma” do Trung Quốc xây dựng ở cực nam lục địa Á-Âu.
Katsuji Nakazawa là nhà báo và biên tập viên cấp cao của Nikkei, hiện sinh sống tại Tokyo. Ông đã dành bảy năm làm phóng viên thường trú ở Trung Quốc và sau đó trở thành trưởng văn phòng Trung Quốc. Ông đã nhận Giải Nhà báo Quốc tế Vaughn-Ueda năm 2014.